Intermediazione immobiliare in Repubblica Ceca: la Legge 39/2020

Cosa si intende per intermediazione immobiliare

§ 2L'intermediazione immobiliare è l'attività con cui un professionista aiuta il cliente a concludere un contratto immobiliare: l'acquisto della proprietà di un immobile, oppure un contratto che dà diritto a usare un immobile, un appartamento o un locale non residenziale, come la locazione.

§ 3Il nucleo dell'attività è sempre la ricerca di una controparte interessata. Oltre a questo, l'agente può offrire:

• pubblicità e marketing dell'immobile
• valutazione dello stato dell'immobile e del prezzo di offerta
• organizzazione delle visite e ricerca di immobili
• raccolta della documentazione tecnica
• intermediazione di servizi legali
• intermediazione della custodia del prezzo

Requisiti dell'agente immobiliare

Licenza vincolata e qualifiche

L'agente deve avere la licenza commerciale vincolata Realitní zprostředkování. Per ottenerla servono titoli di studio o esperienza nel settore: ad esempio una laurea magistrale in giurisprudenza, economia o edilizia, oppure un diploma con esperienza professionale documentata, o una qualifica professionale riconosciuta.

Onorabilità

§ 5–6Anche il titolare effettivo dell'agenzia deve essere incensurato. L'Ufficio licenze può verificarlo tramite il casellario giudiziale e il registro dei titolari effettivi.

Assicurazione obbligatoria

§ 7–8Per tutta la durata dell'attività l'agente deve essere assicurato per i danni causati ai clienti, con un massimale di almeno 3,5 milioni di CZK per sinistro e 7 milioni di CZK all'anno. Il massimale è ridotto della metà per chi opera solo per conto o sotto il marchio di un'altra agenzia. La copia della polizza va inviata al Ministero dello sviluppo regionale entro 10 giorni lavorativi. Su richiesta, l'agente deve mostrare la polizza al cliente.

Il contratto di intermediazione

§ 9L'agente può lavorare solo sulla base di un contratto scritto. Se manca la forma scritta, solo il cliente può far valere l'invalidità.

§ 10Il contratto deve indicare almeno:

• l'immobile oggetto della vendita o della locazione
• il prezzo, il canone o il modo per determinarlo
• l'importo della provvigione o il modo per calcolarla

Se l'immobile o il prezzo non sono ancora noti, basta un'indicazione generale. Senza questi elementi il contratto è nullo, ma anche qui solo il cliente può sollevare la nullità.

§ 11Se l'immobile è iscritto al catasto, l'agente deve consegnare al cliente un estratto del catasto aggiornato a non più di 3 giorni lavorativi prima della firma. Se non lo fa, il cliente può recedere entro 14 giorni.

§ 14–16La legge vieta tre pratiche frequenti in passato:

• obbligare il cliente a concludere l'acquisto o la locazione
• inserire il contratto di intermediazione nello stesso documento del contratto immobiliare
• usare cambiali o assegni a garanzia della provvigione verso un consumatore

Obblighi di informazione

§ 12L'agente deve informare chi compra o prende in affitto sui difetti e sui vincoli dell'immobile che risultano dai registri pubblici o che avrebbe dovuto conoscere per competenza professionale, ad esempio ipoteche, servitù o diritti di prelazione. Deve anche dire se ha concordato una provvigione con l'altra parte per lo stesso immobile.

Se queste informazioni non arrivano entro la firma, o entro 14 giorni da quando l'immobile concreto è individuato, il cliente può recedere dal contratto.

Esclusiva e recesso

§ 17L'esclusiva impedisce al cliente di rivolgersi ad altri agenti o di vendere da solo. Con un consumatore può durare al massimo 6 mesi ed è rinnovabile, ma il rinnovo si può concordare solo negli ultimi 30 giorni prima della scadenza.

§ 18Se il contratto con un consumatore è a tempo indeterminato, il preavviso di disdetta non può superare 1 mese.

La provvigione

§ 19Di regola la provvigione è dovuta solo dal giorno in cui viene firmato il contratto di acquisto o di locazione. Un pagamento anticipato è possibile solo se il contratto di intermediazione lo prevede in modo esplicito e regola le condizioni di efficacia del contratto immobiliare.

Custodia del denaro

§ 4Se l'agente riceve denaro in custodia, ad esempio una caparra o il prezzo, deve tenerlo su un conto bancario dedicato, separato dal proprio patrimonio, e usarlo solo per lo scopo concordato. La legge ha modificato anche la legge bancaria per proteggere questi fondi.

Controlli e sanzioni

§ 20–22Gli uffici comunali delle licenze controllano la custodia del denaro e l'onorabilità. Il Ministero dello sviluppo regionale controlla l'assicurazione.

Il testo completo e consolidato, con le modifiche successive, è disponibile nella raccolta ufficiale: Legge n. 39/2020 Sb. su e-Sbírka.