Definizione di beni immobili e ruolo del catasto.
I beni immobili sono principalmente terreni e strutture sotterranee separate (ad esempio, garage sotterranei). Le strutture sul terreno sono attualmente considerate parte del terreno. Tuttavia, ci sono ancora molti appezzamenti di terreno sotto la vecchia legge che hanno un proprietario diverso dagli edifici costruiti su di essi. I proprietari di tali terreni hanno un diritto di prelazione sugli edifici costruiti su di essi nel caso in cui il proprietario voglia venderli. Lo stesso vale per i proprietari degli edifici in relazione al terreno in questione.
La legge definisce anche i beni immobili come diritti reali su beni immobili (soprattutto servitù) e alcune altre cose e diritti specifici (per esempio le reti di servizio).
I dati sui beni immobili nella Repubblica Ceca sono contenuti nel Catasto della Repubblica Ceca. La registrazione di un diritto nel Catasto Immobiliare ha una serie di importanti conseguenze legali. In particolare, la proprietà dei beni immobili trasferiti è acquisita solo con la registrazione nel catasto. C’è anche una presunzione che il diritto iscritto nel Catasto sia stato iscritto in conformità con la situazione giuridica reale. Chi agisce in buona fede può, ad esempio, acquisire la proprietà da una persona che non è il proprietario (ad esempio non ha concluso validamente un contratto) se questa persona è registrata come proprietario nel registro fondiario.
Persone autorizzate a disporre di beni immobili e altri vincoli di disposizione.
In linea di principio, qualsiasi persona fisica, indipendentemente dalla nazionalità, può acquistare e vendere beni immobili. Allo stesso modo, le persone giuridiche possono acquisire beni immobili indipendentemente dalla legge in base alla quale sono state stabilite o dall’ubicazione della loro sede legale.
Una certa eccezione sono le persone con autonomia incompleta (figli, autogoverno limitato), che possono disporre di beni immobili solo con il consenso del tribunale. Tuttavia, la capacità giuridica è generalmente valutata in base alla legge dello Stato in cui tale persona ha la residenza abituale.
Al proprietario del bene non deve essere impedito di alienarlo o di gravarlo, né in base al proprio consenso né involontariamente. Il divieto di furto di beni immobili viene spesso negoziato come diritto reale, ad esempio nel caso di un mutuo che finanzia l’acquisto di beni immobili. È anche una delle manifestazioni della cosiddetta inibizione, che colpisce i debitori contro i quali è diretta l’esecuzione. Queste restrizioni sono generalmente riconoscibili dal Catasto Immobiliare.
Requisiti legali per un contratto di vendita di beni immobili
Il processo di acquisto di beni immobili è un processo in due fasi – in primo luogo, deve essere concluso un contratto di acquisto e poi deve essere presentata una proposta per la registrazione del titolo nel Catasto.
Il requisito formale di base per un contratto di acquisto di beni immobili è una forma scritta, il cui mancato rispetto rende il contratto nullo. Il contratto di vendita non deve essere redatto da un professionista legale, anche se questo può essere consigliabile dato i valori tipicamente significativi degli immobili.
Il contratto di vendita deve anche rispettare altri requisiti legali. In particolare, il contratto deve contenere un’identificazione sufficiente dell’oggetto del contratto (il bene venduto), così come l’impegno del cedente a consegnare il bene al cessionario e a permettere a quest’ultimo di acquisirne la proprietà. Il contratto deve anche contenere un impegno del cessionario a prendere possesso dell’immobile e a pagare al cedente il prezzo d’acquisto.
Le regole generali del diritto contrattuale si applicano alla negoziazione di un contratto di acquisto di beni immobili. Un contratto è concluso quando le parti si sono accordate sul suo contenuto e hanno debitamente espresso e confermato la loro volontà in tal senso, nel caso di un contratto per l’acquisto di beni immobili con la loro firma. Se è richiesta la firma di più di una persona, tutte le firme devono apparire su un documento.
Tuttavia, le trattative precontrattuali possono anche vincolare. Se le parti arrivano a un punto tale delle trattative di un contratto che la conclusione del contratto appare altamente probabile, la parte che, nonostante la ragionevole aspettativa dell’altra parte che il contratto sarà concluso, termina le trattative per la conclusione del contratto senza avere una giusta ragione per farlo, agisce in modo disonesto. In tal caso, la parte che agisce in modo disonesto è tenuta a risarcire l’altra parte dei danni nella misura della perdita derivante dalla mancata conclusione del contratto in casi simili.
Requisiti legali per la bozza di iscrizione nel catasto immobiliare e il corso del trasferimento di beni immobili
Gli effetti del trasferimento di proprietà di un bene immobile si verificano solo al momento della sua iscrizione nel registro fondiario, sempre retroattivamente al momento in cui la proposta di registrazione è stata ricevuta dal registro fondiario.
La domanda di registrazione del diritto di proprietà deve essere presentata all’Ufficio del Catasto su un modulo, che deve includere:
(a) Il documento in base al quale il diritto deve essere registrato nel catasto (il cosiddetto atto di deposito, in questo caso il contratto di acquisto).
b) Nel caso di agire per conto, una procura con firma autenticata del mandante. Se l’iscrizione è fatta sulla base di un atto pubblico e la persona che ha redatto l’atto pubblico è il procuratore (tipicamente un avvocato), la firma del procuratore non deve essere ufficialmente certificata.
c) Se la domanda è presentata da una persona giuridica, un estratto del registro commerciale o di un altro registro legale, a meno che l’estratto possa essere ottenuto gratuitamente via internet in lingua ceca. Tuttavia, un estratto non è richiesto se l’atto di deposito è un documento pubblico.
(d) Altri documenti richiesti dalla legge. Si tratta, per esempio, del consenso di un’autorità pubblica all’azione legale di un partecipante alla procedura di deposito.
Il contratto di vendita allegato alla domanda di registrazione non deve portare una firma autenticata. Tuttavia, può essere raccomandato, perché altrimenti l’ufficio catastale deve esaminare l’autenticità della firma scritta a mano. Eccezione:
(a) Un documento contenente una dichiarazione di un avvocato sull’autenticità della firma manoscritta.
(b) Situazioni in cui una persona giuridica ha presentato un modello di firma con una firma certificata del firmatario identica alla firma manoscritta sul documento e ha anche presentato la prova dell’autorità di tale persona ad agire per la persona giuridica (a meno che questo fatto non sia già evidente dai registri pertinenti).
c) Situazione in cui il firmatario riconosce davanti all’ufficio del catasto che si tratta della sua firma o di una copia della sua firma.
La domanda di registrazione può essere presentata anche in forma elettronica. In questo caso, anche gli allegati devono essere in forma elettronica. Nel caso di documenti destinati alla registrazione di diritti nel registro fondiario, solo il Portable Document Format (PDF) o il Portable Document Format for the Longterm Archiving (PDF/A) è ammissibile. Una firma elettronica riconosciuta deve essere inclusa nel documento, accompagnata dal certificato su cui si basa la firma. Lo stesso vale per i documenti con un sigillo elettronico riconosciuto o una marca temporale elettronica qualificata.
L’accettazione di una petizione per avviare una procedura di autorizzazione di un’iscrizione nel registro fondiario è generalmente soggetta a una tassa di CZK 2 000.
Dopo aver depositato la domanda, l’ufficio catastale informa il proprietario esistente della proprietà che il cosiddetto sigillo è stato segnato, cioè che la situazione giuridica è interessata dal cambiamento dopo il deposito della domanda di registrazione. Se tutte le condizioni per la registrazione del trasferimento del diritto di proprietà nel registro fondiario sono soddisfatte, l’Ufficio del Catasto lo autorizzerà dopo che siano trascorsi almeno 20 giorni dalla sigillatura. Questo conclude formalmente la procedura.
Il ruolo dei professionisti legali (notai, avvocati) nel processo di trasferimento dei beni immobili.
Per un valido trasferimento di proprietà di beni immobili, la legge ceca non richiede la partecipazione di professionisti legali (avvocati, notai) né nella negoziazione del contratto né nel processo di registrazione del diritto di proprietà nel Catasto Immobiliare.
In pratica, però, l’uso dei loro servizi nel trasferimento di beni immobili è comune. In particolare, è tipico l’uso del cosiddetto escrow del notaio o dell’avvocato, cioè l’escrow di fondi con un notaio o un avvocato come terza parte neutrale, che può rilasciare questi fondi solo al compimento delle condizioni specificate in anticipo nel contratto di escrow (ad esempio dopo la registrazione del diritto di proprietà dell’acquirente nel Catasto Immobiliare). L’escrow protegge così l’interesse dell’acquirente e del venditore nel corretto svolgimento dell’acquisto.
Il ruolo dei professionisti legali (intermediari immobiliari) nel processo di trasferimento immobiliare.
Dal 2020, anche la pratica della mediazione immobiliare è regolata dalla legge. Per intermediazione immobiliare si intende, in particolare, la valutazione delle condizioni del bene immobile e la preparazione di una proposta di prezzo d’offerta, l’organizzazione di un’ispezione del bene immobile, l’organizzazione della fornitura di servizi legali e altri servizi relativi all’offerta e al trasferimento di beni immobili. Solo una persona di buon carattere può essere un intermediario immobiliare.
Un agente immobiliare non è generalmente autorizzato a offrire l’escrow allo scopo di garantire l’esecuzione di un contratto immobiliare o di organizzare la fornitura di tale escrow da parte di qualcuno che non sia una banca, un notaio o un avvocato. Se vuole comunque offrire questo servizio, deve rispettare diversi obblighi legali. Tra le altre cose, deve:
ricevere una richiesta da parte del potenziale cliente per la fornitura di custodia, fatta per iscritto su un documento separato,
redigere per iscritto un accordo di escrow con la parte interessata,
avere un conto di deposito separato con la banca,
informare la banca che una terza parte è il proprietario dei fondi tenuti in custodia,
fare una registrazione di ogni custodia nel registro di custodia da lui tenuto.
L’agente immobiliare deve essere assicurato per tutto il periodo della sua attività contro l’obbligo di risarcire la parte interessata per i danni causati dallo svolgimento dell’intermediazione immobiliare, con un limite di prestazione assicurativa di almeno 1 750 000 CZK per un evento assicurato e di almeno 3 500 000 CZK in caso di concomitanza di più eventi assicurati in un anno.
L’intermediario immobiliare fornisce l’intermediazione immobiliare sulla base di un contratto scritto di intermediazione immobiliare, i cui dettagli sono regolati dalla legge. Il contratto deve contenere, in particolare, la designazione dell’oggetto del trasferimento, l’importo del prezzo di acquisto, l’affitto o altra remunerazione e l’importo della commissione o il modo della sua determinazione.